オーナーチェンジで物件を購入した。
相場家賃と比べるとちょっと安い・・・
昨今の物価の高騰を鑑みると値上げが妥当かな。
もめずに家賃を値上げする方法はないだろうか。。。
こんな方の悩みを解決するための記事です。
私は賃貸マンション（ワンルーム）をオーナーチェンジで1棟買いしました。
家賃相場からが若干下振れしている部屋が何部屋がありました。
そこで契約更新のタイミングで家賃の値上げ交渉を行い、入居者様（借主様）にご了承いただきました。
そのときの交渉の方法をご紹介します。
契約更新のタイミングで値上げの相談をする
賃料改定の話は契約更新のタイミングが良いです。
契約は2年更新になっている場合が多いので、更新時期が近くなったら値上げ交渉の準備をしましょう。
更新の3ヶ月前には交渉を始めるべきです。
例えば4月1日が更新日であれば、1月上旬には賃料改定の相談を開始しましょう。
値上げ幅は1,000〜2,000円にする。
入居者にとって家賃の値上げは死活問題です。
家賃は避けられない固定費ですし、その負担は入居者に重くのしかかってきます。
まず、自分が家賃を値上げされたら、どんな気持ちになるか考えてみましょう。
経済的にも、そして精神的にも絶対にきついと思います。
なのでワンルームの場合、値上げ幅は高くても2,000円以内にするべきです。
値上げの根拠を具体的に分かりやすく書く、しかも紙（文書）で。
値上げの根拠は具体的に分かりやすく丁寧に書きましょう。
それが誠意を示すことにつながります。
例えば、現行家賃が相場からかけ離れている場合の論理はこんな感じです。
- 駅から徒歩5分のワンルームの相場が7万円
- あなたの物件が6.5万円
- なので、2,000円値上げさせてください。
家賃の中に管理費が含まれていて電気代の高騰を理由に値上げする場合はこんな感じです。
- 東京電力の値上げにより共用部の毎月の電気代が○○円→○○円になった
- なので、その一部を転嫁させてください→月500円値上げさせてください
また、絶対に紙で書きましょう。
文書にすると本気度が伝わります。
文書作ったことがある人ならわかると思いますが、文書作るのって時間かかりますよね。面倒臭いし。
背景、ますますご清栄のことと・・・グダグダみたいな
面倒臭いことをわざわざやるというのは、誠意と本気度の表れになります。
家賃を上げる代わりに更新料を下げる【最重要】
家賃を上げる代わりに更新料を下げましょう。
例えば2,000円上げる場合は、入居者は2年間で48,000円損します。
なので更新のタイミングで更新料を思い切って3万円くらい値引きしましょう。
私は太っ腹に5万円くらい値引きしても良いと思います。
そうすると、入居者目線だと2年で考えた場合にトータルで安くなるので、気持ちよく契約を更新してくれます。
オーナーとしては、これだけ更新料を下げてでも家賃を値上げした方が良いです。
更新料の値下げ損は一時の痛みですが、家賃の値上げ効果は2年後以降にも波及するからです。
更新日の3ヶ月前には入居者に連絡する
3ヶ月前って早くね？と思われるかもしれません。
でも早くありません。
退去通知は一ヶ月前が通常なので、入居者は退去をするなら更新日の1ヶ月前に連絡する必要があります。
例えば4月1日が更新日であれば、入居者は2月中には退去届を出さないといけません。
入居者には
- 新家賃を見て更新するかしないかを判断する時間
- 更新しないのであれば、次の物件を探すための時間
が必要です。
そうなると、入居者としては1月上旬には新しい家賃を知りたいところです。
「新家賃たけぇーな」
と思ったら、1月と2月の2ヶ月間でsuumoで別の物件を探して良い物件が見つかれば退去すればいいし、値上げ家賃を考慮しても今の物件が有利と判断すれば現契約を更新すれば良いということになります。
なのでオーナーは値上げするなら、3ヶ月前には更新のお知らせと新しい賃貸借の条件を提示するのが親切です。
入居者が家賃の値上げを了承してくれない場合
「更新料を大幅に下げる、だから家賃をちょっとばかり値上げさせて欲しい」
というオーナーの提案に対し、入居者がクビを縦に振ってくれない場合は、
それはもう諦めて、
更新料：1ヶ月分（値下げなし）、家賃：値上げなし
とするしかありません。
でも大抵は、
「家賃2,000円アップ、更新料50,000円ダウン」で話が通ります。
まとめ
家賃の値上げについて、私がやっているやり方を書きました。
まとめるとこんな感じです。
- 家賃を上げる、その代わり更新料を下げる
- 家賃値上げの打ち出しは契約更新の3ヶ月前くらいにする
- まともな値上げの根拠を分かりやすく丁寧に紙に書く
入居者の立場を考え、入居者にもベネフィットを与え、誠意をもって交渉すれば商談はきっとうまくまとまります。
